Bail d'habitation

L'ETAT DES LIEUX

En matière locative, l'état des lieux est un acte très important. Il permet de fixer à une date donnée et de manière contradictoire l'état du bien loué.

Les états des lieux d'entrée et de sortie sont des constats réalisés par le bailleur (ou son représentant) et le locataire, quelquefois par un huissier, et permettant de comparer le logement lors de l'entrée dans les lieux et lors de la sortie.

Ce sont les articles 1730 et 1731 du Code civil qui régissent les états des lieux.

Le principe vaut que lorsqu'il a été fait un état des lieux, le locataire a l'obligation de restituer le bien loué dans l'état où il l'a pris excepté ce qui est dû à la vétusté ou la force majeur.

En revanche, si aucun état des lieux n'a été fait à l'entrée du locataire, il est censé avoir pris le local en bon état et il a l'obligation de le rendre de même. Il est donc primordial pour le locataire de faire dresser un état des lieux d'entrée par son bailleur pour faire constater les défauts existants ; quant au bailleur, il doit impérativement faire dresser l'état des lieux de sortie s'il veut pouvoir réclamer les frais de réparations éventuels à son locataire sortant.

La loi n° 2010-1609 du 22 décembre 2010 portant réforme de l'exécution des décisions de justice a modifié l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 sur la partie relative à l'état des lieux.

Dorénavant, la facturation de l'état des lieux ne peut plus être systématiquement reportée sur le locataire. Le législateur a voulu protéger les locataires et mettre un terme à la pratique consistant à leur faire supporter les frais de l'état des lieux dressé par un huissier de justice ou une agence immobilière.

A présent, si le locataire ne fait pas de difficulté pour participer à un état des lieux contradictoire, aucun frais ne pourra lui être réclamé.

Ce n'est que dans l'hypothèse où il serait défaillant (7 jours après une lettre recommandée avec avis de réception) que les frais pourront être mis à sa charge.

L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 a en effet été modifié par la loi du 22 décembre 2010, qui prévoit désormais que :

  • Un état des lieux établi lors de la remise et de la restitution des clés est joint au contrat. Il est établi par les parties, ou par un tiers mandaté par elles, contradictoirement et amiablement. En cas d'intervention d'un tiers, les honoraires négociés ne sont laissés ni directement, ni indirectement à la charge du locataire.
  • Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au neuvième alinéa, il l'est, sur l'initiative de la partie la plus diligente, par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.